B-Den(ビデン)の評判は？安全性や貸し倒れは？リスク対応策を口コミします

B-Den（B-Lot Crowd Funding/ビデン）は、株式会社ビーロットが運営する不動産投資型クラウドファンディングと呼ばれる資産運用サービスの1つ。

少額から、国内の不動産案件に投資して、決まった期間で固定利回りを獲得することができます。

この記事では、B-Denで投資する上でのメリットやリスク及びその対応策についてご紹介します。

１. B-Den(ビデン)の概要について

B-Denは、株式会社ビーロットが運営する不動産投資型クラウドファンディング。運営会社が運用する不動産を選んで募集を募る（ファンドを組む）ことで、投資した金額に応じて一定の利益（分配金）を得られる仕組みです。

※上記以外のスキームで提供されるファンドもあります。

<B-Denの概要表>

運営会社	株式会社ビーロット（東証スタンダード：3452）
認可	あり [不動産特定共同事業] 金融庁長官・国土交通大臣第125号 第１号事業者・第２号事業者・第３号事業者 （第1号事業においては、電子取引業務を含む）
最低投資金額	10万円から
期待利回り	2.0〜4.0%
優先劣後出資による投資家保護の措置	あり ※大凡2割程度までの毀損を運営が優先負担
振込手数料	投資家負担(銀行によって異なる)
出金手数料	無料 ※B-Denの出金手数料は無料ですが、金融機関からの出資金は手数料がかかる場合あり。
案件の途中解約	不可

２. B-Denは怪しい？運営会社の安全性はどう？

不動産投資型クラウドファンディングでは、事業者が投資家からの出資を受け、実際に不動産事業を行うことから、事業者の安全性が最も重要です。なぜなら、事業会社が破綻すると元本を毀損する可能性があるからです。

B-Denは、株式会社ビーロットが運営しています。

株式会社ビーロットは、富裕層をターゲットとして、不動産分野と金融分野での専門性、企画力、ネットワークを強みに、不動産経営にかかわるサービスをワンストップで提供する企業です。不動産投資開発だけではなく、不動産マネジメントなどで豊富な実績があります。

また、株式会社ビーロットは東証スタンダード上場企業であることから、未上場企業が運営するサービスより安全性は高めと言えます。なぜなら、そもそも上場企業の倒産率は0.11%とかなり低いためです。

具体的な経営状況として、2020年、2021年、2022年と黒字を継続しており、2023年は過去3年の中でも最高益を上げる見込みとなっています。ちなみに、株式会社ビーロットが公開する財務情報は、証券会社・監査法人・東証など第三機関からの監視を受けており、信憑性があります。

よって2.3年などの数年程度の間に倒産する可能性は低めと推測できます。

※心配な方は、株式会社ビーロットのホームページより別途決算書をご覧ください。

【株式会社ビーロットの会社概要】

商号	株式会社ビーロット
上場可否	東証スタンダード：3452
所在地	〒105-0004 東​京​都​港​区​新​橋​1-11​-​7 新橋センタープレイス10F
代表者	宮内 誠
TEL	03-6891-2525(代表)
資本金	1,992,532,283円（2023年6月30日現在）
所有資格	宅地建物取引士、認定ファシリティーマネジャー ビル経営管理士、不動産コンサルティングマスター 不動産証券化マスター、1級FP技能士（CFP）、証券外務員 認定コンプライアンス・アドバイザー
免許等	宅地建物取引業.国土交通大臣(3)第8157号 金融商品取引業.関東財務局長（金商）第2235号（第二種） 賃貸住宅管理業.国土交通大臣(01)第000258号 少額短期保険代理店登録 不動産特定共同事業許可 金融庁長官・国土交通大臣第125号

※2023年12月8日時点での情報です。

３. 【2024年最新】B-Denの実績！元本毀損はある？

下記は現在のB-Denの運用状況です。

現在の運用状況
運用総額（累計）	4億円
案件数	20件
平均利回り	2.5%
正常償還率	100%
平均運用期間（実績）	約7.0ヶ月

過去募集時の最大予定利回りは4.00％です。

案件ごとの募集金額は1000万円程度から1億程度まで多種多様にあります。

平均利回りは2.5%と、一般的な不動産投資クラウドファンディングの中では低めですが、上場企業が運営しているため、安心感があるのが特徴です。

４. B-Denで投資を行うメリット

B-Denで投資を行う点に関しては、下記のメリットが挙げられます。

B-Denの運営企業は上場企業である株式会社ビーロットです。そのため、未上場企業が運営する不動産クラウドファンディングより、比較的安心感を持って投資をすることができます。未上場企業が運営する場合、倒産リスクの可視化が不十分な場合が多いです。

また、毎年着実な実績を積んでいる株式会社ビーロットの専門家が選ぶ案件に10万円から投資できる点もメリットです。

一般的に、不動産投資をする場合、下記のように多くのハードルがありましたが、クラウドファンディングの仕組みを活用することで、実物不動産に対する敷居が低くなりました。

不動産クラウドファンディング投資は、株やFXのように相場の変動がなく、投資すればあとはほったらかしでいい特徴もあります。

最後に、年率2.0〜4.0%程度の利回りを期待できるのがB-Denのメリット。銀行預金は最大でも0.1%程度の金利しかつかないため、その資金のうちの一部をB-Denに投資することでより効率的な資産運用を行うことができるかもしれません。

５. B-Denのリスクと押さえておきたい対策方法

B-Denで投資を行う際は、下記のリスクがあります。メリットを合わせて理解しておくことで、納得して投資判断を行うことができます。

順番に解説していきます。

リスク１.　運営会社の倒産リスクとその対策

不動産投資型クラウドファンディングは、投資家と不動産をつなげる仲介の役割を持ったサービスです。

運営会社が破綻してしまうとサービスが続けられず、投資したお金（元本）が帰ってこない可能性があります。

株式会社ビーロットは東証スタンダード上場企業である

株式会社ビーロットは東証スタンダード上場企業であることから、未上場企業が運営するサービスより安全性は高めと言えます。なぜなら、そもそも上場企業の倒産率は0.11%とかなり低いためです。

また、2020年、2021年、2022年と黒字を継続しており、2023年は過去3年の中でも最高益を上げる見込みとなっています。ちなみに、株式会社ビーロットが公開する財務情報は、証券会社・監査法人・東証など第三機関からの監視を受けており、信憑性があります。

よって2.3年などの数年程度の間に倒産する可能性は低めと推測できます。

※心配な方は、株式会社ビーロットのホームページより別途決算書をご覧ください。

リスク２.　不動産価値の変動リスクとその対策

不動産の市場は常に変化しており、運用している不動産の価値は一定ではありません。

運用がうまくいけば購入時よりも高く売ることでリターンを狙えますが、運用に失敗すると不動産価値が下落して元本に損失が出る可能性があります。

しかし、B-Denはこれに対して幾つかの対策を講じています。

優先劣後構造を採用してリスクを抑えている

「優先劣後構造」を採用することで、価格変動のリスクをある程度抑えます。

優先劣後構造とは、出資者に優先順位を付けることで、不動産の価格変動リスクを誰が背負うのか決める仕組みです。

B-Denの利用者は優先出資、運営会社の株式会社ビーロットが劣後出資となり、劣後出資者が価格変動のリスクを背負います。

例えばお客様が8,000万円 、当社が2,000万円出資をして物件を購入したとしま す。売却の際、9,000万円でしか売れなかった場合でも、その損失分は当社の 出資分から差し引かれます。そのため、当社の出資額以上に価格が下がらなければ、優先出資者であるお客様の出資額には変動がございません。(各ファン ドの比率については契約前書面をご確認ください) 

リスク３.　賃料が回収できないリスク

B-Denでは 家賃収入(インカムゲイン)をメインとして案件を組成しています。

※売却益も配当原資にしている場合があります。 

もし入居率が低かったり、家賃の滞納があった場合、分配金が支払われない可能性があります。

なので、実際に投資する際は安定的に家賃が入ってくるかどうかが重要です。

リスク４.　流動性リスクとその対策

不動産投資型クラウドファンディングで取り扱う案件には、あらかじめ運用期間が設定されています。

一度投資してしまうと、この期間中は元本を引き戻すことができません。

なので、元本を引き戻したい場合は、運用が終わるまで待つ必要があります。

株式や投資信託は好きなタイミングで売買できるので、お金が必要になったり、他の金融商品に投資したい時はいつでも引き戻すことが可能。

したがって、実際に投資する際は生活に必要のない余裕資金で投資することが重要です。

６. B-Denをオススメできる人は？

B-Denのメリットや起こりうるリスクを理解することで、おすすめできる人が分かります。

上場企業＋底利回りという側面から、安定性を重視される方におすすめです。

クラウドファンディング投資では、コツコツと実績を積み上げていても1つでも大きな元本毀損が発生すると利益がトータルでマイナスになってしまう特徴があります。このような点を心配されている方はB-Denなら投資先としては十分に検討余地があります。

また、安定性の点から、初めて不動産投資クラウドファンディングに投資される方にもおすすめです。

運用期間も比較的短く、成功体験を積み上げプラットフォームなので、不動産投資クラウドファンディングがどんな感じか試したい方にもおすすめできます。

７. B-Denの口座開設方法

それでは最後に、B-Denの口座開設の方法を紹介します。

1. 会員登録（無料）
2. 投資家登録（無料）
3. 口座入金&投資申込

スムーズに進めば、5分とかからず完了しますよ。

STEP1. 会員登録（無料）

公式サイトへアクセスし、「無料会員登録をする」をタップ。

無料会員登録していただくことで案件の詳細画面を見ることができます。

STEP2. 投資家登録（無料）

会員登録完了後、本人確認情報をサイトで入力します。

ご自宅に届くはがきを受領いただくことで投資家登録が完了します。

STEP3. 口座入金&投資申込

投資家登録完了後に専用口座が開設されるので、その専用口座に投資用資金を入金し、お好きなファンドに投資申込をします。

B-Denまとめ

B-Denについて解説しました。

少額から、国内の不動産案件に投資して、決まった期間で固定利回りを獲得することができます。

加えて、下記のような方におすすめです。

この記事が参考になれば幸いです。