ALTERNA(以下、オルタナ)は大手商社三井物産の子会社三井物産デジタル・アセットマネジメント株式会社が運営する、不動産など国内の優良な実物資産に投資ができるサービス。
- 年率3.0〜5.5%程度のリターンを安定的に期待したい方
- 確定申告が不要の不動産投資をしたい方
この記事では、
- 実際に投資した実績(利回り)
- 他の投資方法と比較したオルタナの特徴
- オルタナで投資するメリット・デメリット
- どんな人にオススメなのかの詳細
と順を追って丁寧にわかりやすく解説します。
当サイトではオルタナの第1弾案件(2023年6月〜)から投資実際に投資をしています。そのため、当記事では最古参ユーザーの実績及び経験談を閲覧することができます。
また、運営会社である三井物産デジタル・アセットマネジメント株式会社に直接取材を行い詳細事項をヒアリングした上で提供されています。
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１. オルタナ(ALTERNA)とは？
オルタナは2,000億円以上の実物資産を運用する三井物産デジタル・アセットマネジメント株式会社が運営する投資サービス(デジタル証券)です。
デジタル証券とは？
オルタナはデジタル証券に該当します。
- 案件ごとに小口で投資家からお金を集め、その資金を元にオルタナは不動産等の運用事業を行う。
- 投資した投資家には、受益証券を呼ばれる権利(株式のようなもの)が付与される。
- 不動産事業で得られた賃料配当や売却益が、受益証券を持っている人にも還元される。
このような仕組みを導入している証券会社をデジタル証券と言います。
マネとも中の人株のように、所持している受益証券の評価額(不動産鑑定評価)が定期的に変動するという独自の特徴があります。
- 超大手商社三井物産の子会社が運営するので、安心感がある
- 不動産やインフラ関連に投資して、景気に左右されにくい安定的なリターンを期待できる
- 10万円から投資ができ、想定利回りは配当金(インカムゲイン)のみで年利3.0〜5.5%程度
- 売却益(キャピタルゲイン)も狙える可能性がある
- 確定申告が必要ないので会社員でも始めやすい
- 年に2回まで売却が可能
- 2025年3月現在、元本割れなし
オルタナでは下記のような実物資産に投資ができます。
- 不動産
- インフラ関連(例：船舶、航空機)
- 再生可能エネルギー
- デジタルインフラ(例：データセンター)
マネとも中の人これらは景気に左右されにくい安定的なリターンを期待できることからオルタナティブ資産とも言われます。
| オルタナ(ALTERNA)の概要表 | |
|---|---|
| 運営会社 | 三井物産デジタル・アセットマネジメント株式会社 |
| サービス開始 | 2023/6 |
| 想定利回り | 年率3.0〜6.0%程度 ※基本的にインカムゲイン(配当駅)のみ ※別途キャピタルゲイン(売却益)も期待できる |
| 運用想定期間 | 4〜5年程度 |
| 最低投資金額 | 10万円前後 ※案件によって異なる |
| 募集形式 | 先着順+抽選方式 |
| 中途解約 | 可能 ※年2回まで |
| 振込手数料 | 投資家負担 ※一部銀行の場合無料 |
| 出金手数料 | 月1度まで無料、それ以降は1回あたり145円(税込) |
２.【2025年3月更新】元本割れはない？私のオルタナの利回りを公開
私はオルタナで実際に投資しており、2025年3月1日時点での運用状況です。
具体的には下記案件に10万円ずつ投資してみました。
| 投資中の案件 | 利回り | 運用期間 | 投資対象 | |
|---|---|---|---|---|
| 評価損益 ※キャピタルゲイン(見込み) | 分配金利回り ※インカムゲイン | |||
| 三井物産のデジタル証券 〜日本橋・人形町〜 | +4,938円(約+4.9%) | 3.0%(現在+4,179円) | 約４年11ヶ月 | レジデンス |
| 三井物産のデジタル証券 〜横浜〜 | +4,227円(約+4.2%) | 3.5%(現在+3,157円) | 約４年11ヶ月 | レジデンス |
| 三井物産のデジタル証券 〜日本橋〜 | +7,411円(約+7.4%) | 3.4%(現在+4,050円) | 約5年1ヶ月 | レジデンス |
| 三井物産のデジタル証券 〜浅草〜 | +3,982円(約+3.9%) | 4.3%(現在+2,370円) | 約5年0ヶ月 | ホテル・旅館 |
| 三井物産のデジタル証券 ～浅草・まちなか旅館～ | +5,019円(約+5.0%) | 4.0%(現在+1,817円) | 約5年0ヶ月 | ホテル・旅館 |
| 三井物産のデジタル証券 ～熱海温泉～ | +7,105円(約+7.1%) ※評価額105,671円で途中購入 | 4.0%(現在+2,200円) | 約5年0ヶ月 | ホテル・旅館 |
| 合計 | +27,011円(平均約+5.4%) | 平均3.7%(+17,593円) | ||
案件全体での平均評価損益は＋5.4%、インカムゲインで3.7%(年利)の利回り。
中でも、「三井物産のデジタル証券～熱海温泉～」は、評価損益で＋7.1%、インカムゲインで4.0%(年利)の利回りと高い表面リターンを実現中です。
マネとも中の人投資してわかったのは、配当益だけでなく、売却益も狙える見込みがあるという点です。
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キャピタルゲインも狙える？オルタナの評価損益とは
オルタナにて売却益を見込める理由として評価損益があります。
評価損益はキャピタルゲイン(売却益)とは意味合いは似ていますが、少し違います。
まず前提として、不動産には上場株式のような時価は存在せず、キャピタルゲイン(売却益)は物件の売買が成立するまでは分かりません。
しかし、不動産の時価に相当するものとして、不動産鑑定士（国家資格）という不動産価格のエキスパートが算出した「不動産鑑定評価額」があります。
そして、オルタナの特徴を表した下記画像をご紹介します。
運用開始数日で評価損益がプラスとなっています。
これは、オルタナは企業努力として、鑑定評価額よりも低い金額で不動産を取得しているため初日から「含み益」が生じています。
この価格は定期的に変動します。
この査定価格をもとに、案件の運用終了の際、高値で売れれば、売却益(キャピタルゲイン)を獲得することも期待できます。
マネとも中の人実際に私が投資している案件では、評価損益が着実に積み上がっており、キャピタルゲインが狙える可能性は十分にあると考えています。
３. オルタナの運営会社は怪しい？安全性は？ファンドの仕組みを解説
オルタナでは、案件の組成をオルタナの運営会社が行うため、運営企業の信頼性が重要です。
なぜなら、運営会社が破産した場合、元本が毀損する可能性があるからです。
三井物産デジタル・アセットマネジメント株式会社は、株式の53%を三井物産株式会社が保有しており、実質的には三井物産株式会社の子会社です。
三井物産株式会社の経営状況は良好(2023年度の決算にて、最終利益1兆600億円余り)で安心感があります。
また、三井物産デジタル・アセットマネジメント株式会社単一でも黒字です。
| 三井物産デジタル・アセットマネジメント株式会社の概要 | |
|---|---|
| 住所 | 〒103-0012 東京都中央区日本橋堀留町1-9-8 人形町PREX 4階 |
| 代表取締役社長 | 上野 貴司 |
| 出資比率 | 三井物産 53% LayerX 35% ＳＭＢＣ日興証券 5% 三井住友信託銀行 5% JA三井リース1% イデラキャピタルマネジメント1% |
| 資本金（資本準備金含む） | 30億円（2023年5月10日時点） |
| 事業内容 | デジタル技術を活用した、不動産・インフラを中心とする実物資産のアセットマネジメント事業 |
| ライセンス | |
| 顧客資産の分別管理 | あり |
| 直近の財務状況 | 黒字(2024年3月末時点) |
| 自己資本規制比率 | 598.0%(2024年9月末時点) 目安：法律上120%以上の維持義務がある |
| 加入協会 | 日本証券業協会、一般社団法人 第二種金融商品取引業協会、一般社団法人 日本投資顧問業協会 |
ファンドの仕組み！倒産隔離(SPC)を採用
オルタナではファンド(案件)ごとにSPC(受益証券発行信託=別の事業体)を作り、運用はそこで行うという倒産隔離の仕組みを採用しています。
これにより、オルタナの運営企業がある三井物産デジタル・アセットマネジメント株式会社が倒産したとしても、ファンドの運用事業は別会社が行なっているので継続される仕組みとなっています。
マネとも中の人事業者の倒産によるリスクが軽減されているのがオルタナの仕組みのの特徴です。
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４. 他の投資手法との比較で分かるオルタナの特徴
オルタナはその特徴から、
- 株や投資信託などの一般的な投資
- 同じく実物不動産に投資する不動産投資型クラウドファンディング
と比較されます。違いを解説します。
オルタナと一般的な投資(株、投資信託、REITなど)の違い
| 比較項目 | オルタナ | 一般的な投資 |
|---|---|---|
| 値動き | あり ※不動産鑑定評価額の変動 | あり |
| 景気連動性 | 小さい | 大きい |
| 流動性 | 低い ※年に2回売却可能時期あり | 高い ※いつでも売却可能 |
| 最低投資金額 | 10万円程度〜 | 100円程度〜 |
| 税制 | 申告分離課税 (源泉徴収あり特定口座の場合、確定申告不要) | |
オルタナが一般的な投資と大きく違う点は下記にあります。
- 景気に影響されにくい、安定した収益を期待できる
一般的な投資では、いつでも相場で売却ができる(流動性が高い)代わりに、ある程度の値動きの大きさ(リスク)を投資家が許容し、それに応じた期待リターンを享受できます。
しかし、景気状況によって大きく価格が変動するという特徴があります。
マネとも中の人例えば、2009年のリーマンショック時は、株式・投資信託など多くの資産が同時に下落しました。
流動性が高くいつでも売れる代わりに、景気状況によっては大きく価格が変動する特徴があります。
一方で、オルタナはインフラや不動産など値動きが比較的緩やかな安定資産(オルナタティブ資産)を投資対象とします。
流動性は低いですが、景気状況との相関が低く、価格変動が小さい安定的なリターンを期待できます。
-取締役 丸野宏之氏-
上場株式のインデックスやJ-REITと比較して、我々が扱っている商品の価値を決める不動産鑑定評価の指数変動はより緩やかな傾向があります。
マネとも独自取材
マネとも中の人過剰な価格変動に対して恐怖心を持つ人に適しています。
売却もできる！オルタナと不動産投資クラウドファンディングの違い
オルタナは、クラウドファンディング形式でお金を集めて不動産に投資を行う「不動産投資クラウドファンディング」と商品性が似ていますが、下記の違いがあります。
| 比較項目 | オルタナ | 不動産クラファン |
|---|---|---|
| 運用期間 | 4〜6年程度 | 0.5〜2年程度 |
| 最低投資金額 | 10万円程度〜 | 1万円程度〜 |
| 流動性 | 年間2回売却可能時期あり | 原則売却不可 |
| 倒産隔離(SPC) | あり | なし ※一部SPCを採用している事業者あり |
| 税制 | 申告分離課税(総合課税も選択可) (源泉徴収あり特定口座の場合、確定申告不要) | 総合課税 (確定申告必要が原則必要) |
- 運用期間が長く、配当益のみ表示している
- 倒産隔離(SPC)で事業者の倒産リスクが軽減されている
- 年間に2回まで売れる
- 申告分離課税を選択した場合、確定申告不要
オルタナは、運用期間が相対的に長く、基本的に配当益のみをサイト上で表示している特徴があります。
これには安定的な資産運用の手段として活用してほしいという運営の意図があります。
-取締役 丸野宏之氏-
不動産運用のプロから見ても、将来の不動産売却価格を正確に予測することは難しいと言わざるを得ません。
この点を我々は危惧しており、売却益も含めた表面的な利回りでなく、配当益のみを表記しています。
マネとも独自取材
マネとも中の人不動産マーケットは短期的に大きく変動する可能性があり、オルタナは運用期間をあえて長くすることで、適切な売却機会を伺っています。
もちろん、年に数回売ることもできるため、ご自身のタイミングで売却することもできます。
不動産クラウドファンディングは一般的にファンドの運用も事業者が行うため、事業者の経営資金と投資家の運用資金が一緒に管理されている状態であり、運営母体に倒産等の影響があれば、投資している全案件で元本を毀損する可能性があります。
一方で、オルタナは倒産隔離(SPC)を採用しているため、この倒産リスクが軽減されています。
また、源泉徴収ありの特定口座を開設しておけば、確定申告が不要です。
申告分離課税なので、株式資産との損益通算も可能であり、会社員でも取り組みやすくなっています。
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５. 世間のオルタナに対する口コミ・評判を紹介
世間のオルタナに対する
- 良い口コミ
- 懸念点を指摘する口コミ
をご紹介します。
良い口コミ一覧
オルタナ新規案件「イオンタウン鈴鹿」は利回り5.2%と非常に高い。税引後でも4％取超え！地方物件の方が利回り高いことはREIT学習時に学んだので、納得。一方、個人的には運用期間後の価値は大きく上がりはせず、逆に一定の下げはあるかも、ぐらいで考えている。
— dragon1 (@KodaR63934043) October 17, 2024
とりあえず申込完了。#オルタナ #投資
良い口コミとしては下記の傾向がありました。
- 魅力的な案件に投資できて利回りも良い
- 株のように価格の変動なしに固定リターンを期待できるのが良い
- 物件についてちゃんと説明してくれるから安心できる
- 不動産投資は大変だが、オルタナは投資するだけでいいから楽
- 三井物産だから比較的安心感がある
懸念点を指摘する口コミ一覧
オルタナからイオンタウン鈴鹿来てる。利回り5.2%ならイオンリート買えば良くない？ってならないのかな…。 pic.twitter.com/98Aih5MAdn
— rea (@rea87736817) October 17, 2024
懸念点を指摘する口コミとしては下記の傾向がありました。
- 分配金利回りが同じくらいだし、REITでいいんじゃないのか？
- 利回りは適正だけど、最終的にちゃんと売れるのか心配
マネとも中の人確かにREITはオルタナと同じくらいの分配金利回りですが、オルタナには相場状況の影響を受けにくいという特徴あります。
REITはいつでも売れるという流動性の高さがメリットですが、逆を言えば相場状況(金融危機など)によっては大きく基準価格が変動する可能性があります。
もちろんオルタナにも元本毀損の可能性がありますが、これは分散投資を行うことでリスクを軽減できます。
つまり、オルタナで複数物件に分散投資を行うことで、価格変動がないREITのような運用ができる可能性があると考えます。
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６. オルタナのメリットを投資家目線で紹介
ここで、改めてオルタナに投資するメリットをご紹介します。
- 景気に左右されにくい、安定した収益(分配金)を期待できる
- 運用レポートが丁寧で安心できる
- 売却益も狙える可能性がある
- 10万円から一般的には投資できない不動産に投資できる
- 年に2回売却できる
- 確定申告が必要ない
大きなメリットとして、景気の状況に左右されにくい、安定した収益(分配金)を期待できる点があります。
例えば、想定利回りが3.0%、運用期間が５年のファンドに100万円を投資した場合、毎年3万円の配当金を獲得できます
マネとも中の人案件に投資すれば、後はほったらかしにしていればOKです。
個人的に好みなのは、オルタナの運用レポート。下記のようにテナントの稼働状況を丁寧にレポートでまとめてくれています。
マネとも中の人収支金額をしっかりと公開してくれるので、投資した案件がしっかり稼働していることを定期的に確認することができ安心できます。
他にもキャピタルゲインも狙える点や年に2回売却できることもメリットです。
マネとも中の人オルタナの案件は長期運用ですが、今のうちに売っておいた方がいい！と感じたら売れるため、長期運用の資金拘束デメリットが小さくなっています。
そして一番のメリットは、源泉徴収ありの特定口座を選択した場合、分配金や売却益に対して20.315%が自動的に源泉徴収されるため、確定申告が不要な点です。
マネとも中の人会社員でも始めやすいですね！
７. オルタナのリスク・注意点(デメリット)
しかし、下記のリスクや注意点がありますのでご留意ください。
- 元本割れの可能性がある
- 入金・出金手数料がかかる
注意点１：元本割れの可能性がある
投資である以上は、元本割れする可能性があります。
元本割れはどのような状況で発生する？
オルタナによる元本割れは、大きく以下2パターンが多いです。
- 運用会社が運用する物件の売却価格が取得価格以下になった場合
- 賃借人が減り、建物の賃料収入が減った場合
どのように対策をすればいい？
下記をオルタナ公式が公開している案件情報を元にしっかり精査しましょう。
- 物件がしっかり安定的に賃料収入を得られるか？
- 将来的にしっかり売れる物件であるかどうか？
入居者が継続的に住みたいと思うような建物・立地・周辺環境かどうかが重要です。
また、複数の案件に分散投資を推奨します。分散投資を行うことに単一案件での元本毀損を他の利益で埋め合わせができるかもしれません。
注意点２：入金手数料が発生する場合がある
オルタナの案件に投資する場合は、最初に証券口座にお金をまとめて入金する必要がありますが、振込手数料は投資家負担になります。
だたし、クイック入金を行えば入金手数料を無料にすることもできます。
<クイック入金対応銀行>
・ソニー銀行
８. オルタナはこんな人におすすめ！私が投資する理由も紹介
ここまでの内容を踏まえて、オルタナは次のような方に向いていると言えます。
- 年率3.0〜5.5%程度のリターンを安定的に期待したい方
- 確定申告が不要の不動産投資をしたい方
オルタナの特徴は景気に左右されにくい安定的なリターンを期待できる点にあります。
平均利回りはインカムゲインだけで年率3.0〜5.5%程度です。
また、オルタナは源泉徴収ありの特定口座であれば確定申告の必要がありません。
同じく不動産に少額から投資ができる仕組みとして不動産投資クラウドファンディングや現物不動産投資がありますが、こちらは原則確定申告が必要なので手間がかかります。
加えて、私がなぜオルタナを利用するのかについても紹介します。
私がオルタナを利用する理由
私は年利4.0〜6.0%程度の利回りを期待して、NISAで投資信託に投資しています。
しかし、NISAでは上場資産に投資するため運用成果が景気に大きく左右される傾向にあり、私の期待するリターンを獲得できないケースも想定されます。
そこで、私は景気に左右されにくいオルタナにも分散投資をすることで期待リターンの安定化を図っています。
マネとも中の人オルタナのような景気に左右されにくい運用を株式のような景気連動型と併用することでリターンを安定化できる可能性があります。
ちなみに、景気連動しない小口投資の運用手段としては不動産投資クラウドファンディングが該当しますが、私はオルタナの方が好みです。
なぜなら、不動産投資クラウドファンディングの利益は総合課税となり、株式資産との損益通算ができないからです。
つまり、景気連動×景気独立で効率的なポートフォリオを組む場合は損益通算ができるオルタナの方がいいと考えています。
９. 2025年最新！オルタナのお得なキャンペーン情報
現在オルタナにて「オルタナ資産運用応援キャンペーン」を実施中です。
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キャンペーンを適応する注意点などについては下記記事でも詳しく解説しています。
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オルタナまとめ
オルタナは、将来の利回りが予定されている案件に10万円から投資ができるサービス。
- 超大手商社三井物産の子会社が運営するので、安心感がある
- 不動産やインフラ関連に投資して、景気に左右されにくい安定的なリターンを期待できる
- 10万円から投資ができ、想定利回りは配当金(インカムゲイン)のみで年利3.0〜5.5%程度
- 売却益(キャピタルゲイン)も狙える可能性がある
- 確定申告が必要ないので会社員でも始めやすい
- 年に2回まで売却が可能
- 2025年3月現在、元本割れなし
元本保証ではないので、オルタナの案件や株式などの資産に分散投資をしてリスクを軽減することをオススメします。
- 年率3.0〜5.5%程度のリターンを安定的に期待したい方
- 確定申告が不要の不動産投資をしたい方
マネとも中の人NISAなどで景気連動の資産を多く保有している方は、オルタナにも投資することで、リターンの安定化を期待できます。
この記事が参考になったのなら幸いです。
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