三井物産オルタナ(ALTERNA)の評判は？1年やってみた利回りをブログで口コミ

ALTERNA(以下、オルタナ)は大手商社三井物産の子会社三井物産デジタル・アセットマネジメント株式会社が運営する、不動産など国内の優良な実物資産に投資ができるサービス。

この記事では、

• 実際に投資した実績(利回り)
• 他の投資方法と比較したオルタナの特徴
• オルタナで投資するメリット・デメリット
• どんな人にオススメなのかの詳細

と順を追って丁寧にわかりやすく解説します。

１. オルタナ(ALTERNA)とは？

オルタナは三井物産デジタル・アセットマネジメント株式会社が運営するデジタル証券と呼ばれる新興証券会社の一つです。

オルタナでは下記のような実物資産に投資ができます。

• 不動産
• インフラ関連(例：船舶、航空機)
• 再生可能エネルギー
• デジタルインフラ(例：データセンター)

これらは景気に左右されにくい安定的なリターンを期待できることからオルタナティブ資産とも言われます。

オルタナ(ALTERNA)の概要表
運営会社	三井物産デジタル・アセットマネジメント株式会社 金融商品取引業者： 関東財務局長（金商）第3277号
サービス開始	2023/6
想定分配金利回り	年率3.0〜6.0%程度
振込手数料	投資家負担
出金手数料	月1度まで無料、それ以降は1回あたり145円(税込)
最低投資金額	10万円〜

２. オルタナの運営会社は大丈夫？怪しい？

オルタナでは、案件の組成をオルタナの運営会社である三井物産デジタル・アセットマネジメント株式会社が行うため、運営企業の信頼性が重要です。

なぜなら、運営会社が破産した場合、元本が毀損する可能性があるからです。

三井物産デジタル・アセットマネジメント株式会社は、株式の53%を三井物産株式会社が保有しており、実質的には三井物産株式会社の子会社です。そのため、役員に三井物産株式会社出身者が多く参加しています。

三井物産株式会社は日本が誇る超大手商社ですので、経営状況等は良好で安心感があります。

三井物産デジタル・アセットマネジメント株式会社の概要
住所	〒103-0012 東京都中央区日本橋堀留町1-9-8 人形町PREX 4階
代表取締役社長	上野 貴司
代表社以外の取締役	丸野 宏之 仲井 隆 (三井物産株式会社 金融事業部長) 冲中 秀仁 (三井物産株式会社 不動産アセットマネジメント室長) 菅原 理 (三井物産株式会社 アセットマネジメント事業室⻑) 松本 勇気 (株式会社LayerX 代表取締役CTO) 藤川 太郎 (SMBC日興証券株式会社 不動産・インフラストラクチャー・グループ グループヘッド) 松本 明 (三井住友信託銀行株式会社 執行役員 本店営業第二部⻑) 松岡 憲一郎(三井物産株式会社)
資本金	30億円（2023年5月10日時点） ※資本準備金含む
事業内容	デジタル技術を活用した、不動産・インフラを中心とする実物資産のアセットマネジメント事業

３.【2024年11月更新】元本割れはない？私のオルタナの利回りを公開

<補足>オルタナの評価損益とは？

分配金は馴染みがありますが、オルタナにおける評価損益って何と気になる方がいらっしゃると思います。

評価損益はキャピタルゲイン(売却益)とは意味合いは似ていますが、少し違います。

まず前提として、不動産には上場株式のような時価は存在せず、キャピタルゲイン(売却益)は物件の売買が成立するまでは分かりません。

しかし、不動産の時価に相当するものとして、不動産鑑定士（国家資格）という不動産価格のエキスパートが算出した「不動産鑑定評価額」があります。

そして、オルタナの特徴を表した下記画像をご覧ください。

上記は私が投資したオルタナの初回案件です。

運用期間は2023年6月23日開始ですが、初回受け渡しは2023年6月26日でした。

運用開始数日で評価損益に利益が発生しています。

これは、オルタナは企業努力として、鑑定評価額よりも低い金額で不動産を取得しているため初日から「含み益」が生じています。

４. 他の投資手法との比較で分かるオルタナの特徴

オルタナはデジタル証券です。

• 投資対象が不動産の不動産投資型クラウドファンディング
• 一般的な投資(株式投資や投資信託、REITなど)

とどう違うのか気になると思います。

	オルタナ	不動産投資クラファン	一般的な投資
投資対象	単一または少数の物件	単一の物件	複数の資産
元本の変動	あり	なし	あり
値動きの大きさ	小	なし	中
確定申告	不要	必要	不要
売却可否	△ 年に2回売却可能	× 売却不可	◯ いつでも可能
投資金額	10万円〜	1万円〜	100円〜

オルタナと一般的な投資(株式投資や投資信託、REITなど)の違い

オルタナが一般的な投資(株式投資や投資信託、REITなど)と大きく違う点は下記にあります。

• 相場に影響されにくい安定した収益

一般的な投資では、ある程度の値動きの大きさ(リスク)を投資家が許容し、それに応じた期待リターンを享受できます。しかし、相場状況に大きく左右されるという特徴があります。

オルタナの投資対象はインフラや不動産など値動きが比較的緩やかな安定資産(オルナタティブ資産)です。

そのため、株式投資等と比較して、相場との相関が低く、いつでも安定的なリターンを期待できます。

-取締役 丸野宏之氏-

上場株式のインデックスやJ-REITと比較して、我々が扱っている商品の価値を決める不動産鑑定評価の指数変動はより緩やかな傾向があります。

このような緩やかな価格変動は、価格変動に対して恐怖心を持つ人々にとってポジティブな要素と考えています。

マネとも独自取材

オルタナと不動産投資クラウドファンディングの違い

一般的な不動産投資クラウドファンディングとは商品特性が似ていますが、下記の違いがあります。

• 配当益のみを表示している
• 年に数回売れるので流動性がある
• 源泉徴収ありを選択した場合、確定申告不要

オルタナでは、将来の想定利回りには配当益のみを使用しています。これにはあくまで安定的な資産運用の手段として活用してほしいという意図があります。

-取締役 丸野宏之氏-

不動産運用のプロから見ても、将来の不動産売却価格を正確に予測することは難しいと言わざるを得ません。

この点を我々は危惧しており、売却益も含めた表面的な利回りでなく、配当益のみを表記しています。

マネとも独自取材

年に数回売ることができるので、ある程度はご自身のタイミングで売却することができます。

また、源泉徴収ありの特定口座を開設していたら、確定申告が不要です。

-取締役 丸野宏之氏-

商品にもよりますが、基本的に源泉徴収の税率は20.315%ですし、お客様自身で確定申告することで他の上場株式等の譲渡損失と損益通算も可能です。

マネとも独自取材

５. オルタナで投資するメリットとは？

順番にご説明していきます。

（１）相場の状況に左右されにくい、安定した収益(分配金)を期待できる

オルタナでは、不動産投資を行うことのできる案件ごとに、想定運用利回りと運用期間が決められています。

あらかじめ将来の収益が予定されているので、相場の状況に左右されにくい、安定した収益を期待できます。

例えば、想定利回りが3.0%、運用期間が12ヶ月のファンドに100万円を投資した場合、12ヶ月後には103万円となります。

このように、デジタル証券は将来のリターンがあらかじめ決まっているのが最大の特徴です。

（２）運用レポートが丁寧で安心できる

個人的に押しポイントだと思っている点はオルタナの運用レポートです。

下記のようにテナントの稼働状況を丁寧に数値でレポートにまとめてくれています。

これにより、投資した案件がしっかり稼働していることを定期的に確認することができ安心できます。

（３）売却益も狙える可能性がある

オルタナで投資した案件の基準価額は不動産鑑定評価額で決定され、この価格は定期的に変動します。

この査定価格をもとに、案件の運用終了の際、高値で売れれば、売却益(キャピタルゲイン)を獲得することも期待できます。

実際に、私が投資している特に「三井物産のデジタル証券〜日本橋〜」は、不動産鑑定評価額の範囲内では現在キャピタルゲイン(見込み)＋インカムゲインで10%以上の利回りとなっています。

上記記載のキャピタルゲイン(見込み)に関しては、あくまで不動産鑑定評価額(※オルタナ公表)の数値であり、実質的なキャピタルゲインは物件の売買が成立するまでは確定していません。

（４）10万円から一般的には投資できない不動産に投資できる

オルタナは10万円から一般的な投資家が投資できない、三井物産グループが得意とする

• 不動産
• インフラ関連(例：船舶、航空機)
• 再生可能エネルギー
• デジタルインフラ(例：データセンター)

などの実物資産に投資できるのが特徴です。

これらのオルタナティブ資産は安定的な利回りを期待できるものの、三井物産のような大きな機関投資家でないと投資できませんでした。

（５）年に2回売却できる

オルタナで投資している資産は年に2回売却ができるのが魅力です。

不動産投資クラウドファンディングではそもそも投資中の資産の売却が不可であったり、現物不動産投資では買い手が見つからないと物件を売ることができません。

（６）確定申告が必要ない

オルタナでは、源泉徴収ありの特定口座を選択した場合、分配金や売却益に対して20.315%が自動的に源泉徴収されます。

そのため、確定申告が不要です。

６. オルタナのリスク・注意点(デメリット)

また下記のリスクや注意点があります。

1. 元本割れの可能性がある
2. 入金・出金手数料がかかる

しっかり確認しておきましょう！

注意点１：元本割れの可能性がある

投資である以上は、元本割れする可能性があります。

元本割れはどのような状況で発生する？

オルタナによる元本割れは、大きく以下2パターンが多いです。

• 運用会社が運用する物件の売却価格が取得価格以下になった場合
• 賃借人が減り、建物の賃料収入が減った場合

どのように対策をすればいい？

• 物件がしっかり安定的に賃料収入と得られるか？
• 価値が下がりにくいか？

をオルタナ公式が公開している案件情報を元に精査しましょう。

入居者が継続的に住みたいと思うような建物・立地・周辺環境かどうかが重要です。

と言っても初心者の方は案件の精査は難しいとも思います。そこでおすすめなのが複数の案件に分散投資を行うことです。

また分散投資の対象は株式資産でも良いと考えています。

注意点２：入金手数料が発生する場合がある

オルタナの案件に投資する場合は、最初に証券口座にお金をまとめて入金する必要がありますが、振込手数料は投資家負担になります。

だたし、クイック入金を行えば入金手数料を無料にすることもできます。

<クイック入金対応銀行>

・ソニー銀行

７. 世間のオルタナに対する口コミ・評判を紹介

世間のオルタナに対する

• 良い口コミ
• 懸念点を指摘する口コミ

をご紹介します。

良い口コミ一覧

良い口コミとしては下記の傾向がありました。

• 魅力的な案件に投資できて利回りも良い
• 株のように価格の変動なしに固定リターンを期待できるのが良い
• 物件についてちゃんと説明してくれるから安心できる
• 不動産投資は大変だが、オルタナは投資するだけでいいから楽
• 三井物産だから比較的安心感がある

懸念点を指摘する口コミ一覧

懸念点を指摘する口コミとしては下記の傾向がありました。

• 分配金利回りが同じくらいだし、REITでいいんじゃないのか？
• 利回りは適正だけど、最終的にちゃんと売れるのか心配

８. オルタナはこんな人におすすめ！私が投資する理由も紹介

ここまでの内容を踏まえて、オルタナは次のような方に向いていると言えます。

オルタナの特徴は景気に左右されにくい安定的なリターンを期待できる点にあります。

平均利回りはインカムゲインだけで年率3.0〜4.0%程度です。

また、オルタナは源泉徴収ありの特定口座であれば確定申告の必要がありません。

同じく不動産に少額から投資ができる仕組みとして不動産投資クラウドファンディングや現物不動産投資がありますが、こちらは原則確定申告が必要なので手間がかかります。

加えて、私がなぜオルタナを利用するのかについても紹介します。

私がオルタナを利用する理由

当内容は将来の利回りを保証するものではありません。あくまで投資基準の一例としてご参考ください。また現時点の考えであり、今後変わる可能性があります。

私は年利4.0〜8.0%程度の利回りを期待して、NISAやロボアドバイザーで投資しています。

しかし、NISAやロボアドバイザーは上場資産に投資するため景気に大きく左右される傾向にあり、私の期待するリターンを獲得できない場合も想定されます。

そこで、私は景気に左右されにくいオルタナにも分散投資をすることで期待リターンの安定化を図っています。

ちなみに、景気連動しない小口の運用手段としては不動産投資クラウドファンディングが該当しますが、私はオルタナの方が好みです。

なぜなら、不動産投資クラウドファンディングの利益は総合課税となり雑所得に計上されるため、株式資産との損益通算ができないからです。

つまり、景気連動×景気独立で効率的なポートフォリオを組む場合は損益通算ができるオルタナの方がいいと考えています。

オルタナまとめ

オルタナは、将来の利回りが予定されている案件に10万円から投資ができるサービス。

元本保証ではないので、オルタナの案件や株式などの資産に分散投資をしてリスクを軽減することをオススメします。

この記事が参考になったのなら幸いです。