【取材】三井物産デジタル・アセットマネジメント株式会社丸野宏之取締役 | オルタナで新しいオルタナティブ投資の機会を提供し、安定的な資産形成に資する

オルタナは三井物産デジタル・アセットマネジメント株式会社が運営するデジタル証券(資産運用会社)です。

少額から三井物産グループが得意とする、不動産やインフラ領域の実物資産に投資して、安定的なリターンを獲得できるのが特徴です。

しかし、デジタル証券という特徴はまだ日本では認知度が高くないこともあり、より詳しいヒアリングをさせていただきたく運営会社である三井物産デジタル・アセットマネジメント株式会社に取材を行いました。

これからオルタナを利用しようと考えている方は、ぜひ参考にしてください。

１. オルタナの誕生の背景！日本の個人投資家に安定的な投資機会を！

日本の個人投資家は、先進国に比べて資産運用が進んでいない傾向にあります。日銀から公表されたデータによると、日本の個人金融資産は未だ現預金や貯蓄性の資産が大きな割合を占めています。

この現象には様々な要因が考えられますが、 一つの考え方として、日本の個人投資家はリスク回避的な心情を持っている可能性があります。

フィデリティ社のアンケート調査でも、投資という言葉に対して多くの人々がリスクやギャンブル、損失といったネガティブなイメージを抱いていることが明らかになりました。ここで私たちは商品の作り手側にも問題があると考えました。

一般的な投資のイメージでは株式やFX、最近では暗号資産といった価格変動リスクの大きい商品が思い浮かびます。他にも預金などがありますが、昔は7〜8%の利回りのときもありましたが、現在は日本は低金利のためほとんどリターンが取れない状態です。

一方で、安定した賃料収入が得られる不動産やインフラといった商品も存在しますが、主に機関投資家向けであり、これらは個人投資家にはほとんど提供されていません。

私たちはこれら機関投資家向けの商品を個人投資家にも提供したいと考えました。

具体的な例として、上場株式のインデックスやJ-REITと比較して、我々が扱っている商品の価値を決める不動産鑑定評価の指数変動はより緩やかな傾向があります。

このような緩やかな価格変動は、価格変動に対して恐怖心を持つ人々にとってポジティブな要素と考えています。

そこで、私たちは株式などに比べて価格変動がゆるやか*で、安定したインカムゲインをメインに据えた商品開発を進めていきたいと考えています。

注釈*売却時に不動産価格が想定以上に下落した場合は、元本を下回る可能性があります。

これまでは大口の投資しかできなかった人々に対しても小口で参加する機会を提供し、安定的な収益を実現することが当社の目標です。

２. オルタナvs不動産クラウドファンディング！オルタナの価値と税制メリット

不動産クラウドファンディングは、投資家にとって魅力的な選択肢とも言えますが、比較して、オルタナには2つの利点があります。

まず一つ目は、配当益のみを表示していることです。私たちの場合、売却益も出ることがありますが、将来の想定利回りには配当益のみを使用しています。

不動産クラウドファンディングでは比較的短期の商品が多く、配当だけでなくキャピタルゲインも見込んでいます。

しかし、不動産運用のプロから見ても、将来の不動産売却価格を正確に予測することは難しいと言わざるを得ません。この点を我々は危惧しており、売却益も含めた表面的な利回りでなく、配当益のみを表記しています。

また運用する商品も5年など長期のものが多いです、これには長く安定的なリターンを獲得していただきたいという意図があります。

また、投資家の皆様にお金をお返しするために行う案件資産の売却の際も我々の案件はプロマーケットで日々売買されているような、比較的大型の不動産を取り扱っていることから、不動産クラウドファンディングと比較して、物件の流動性も高い傾向にあると考えています。

また、税制面にも違いがあります。

不動産クラウドファンディングでは、投資家が持つ権利が匿名組合出資持分であることが多く、この場合の収益は、総合課税の雑所得として扱われます。

特に高収入者の場合の課税率は最大で約55%となり、この場合不動産クラウドファンディングで利益を上げても多くの税金を支払う必要があります。

一方でオルタナの場合は「受益証券発行信託」というクラウドファンディングとは異なるスキームでファンドを組成しており、分離課税制度を適用することができます。

商品にもよりますが、基本的に源泉徴収の税率は20.315%ですし、お客様自身で確定申告することで他の上場株式等の譲渡損失と損益通算も可能です。

税金面を考慮すると、オルタナの方が魅力的な選択肢になる場合があるかもしれません。

３. 今後の案件とオルタナティブ投資の拡大計画について

現在は自分達でファンドを組成して出していくのが既定路線ではありますが、当社は資産運用会社としての側面を持ちつつ、証券会社のライセンスも保有しています。

そのため、販売パートナーとして活動しながら、投資家が望む商品や選択肢を増やすために、さまざまな商品を取り扱っていきたいと考えています。

例えば、第1号案件のレジデンス物件と第2号案件であるホテルでは立地・テナントとの契約方式・収益性などに大きな違いがありました。また、貸付債権・債券のようなさらに低リスクな商品も検討しています。

今後は、三井物産グループが得意とするインフラ関連(例：船舶、航空機)や再生可能エネルギー、デジタルインフラ(例：データセンター)などへも積極的に投資対象を広げていく予定です。

そうですね。上場株式や債券以外のものをオルタナティブ投資と指しますが、「オルタナ」というサービス名にはオルタナティブ投資全体をやっていくという意気込みも含まれています。

４.  不動産鑑定価格と成功体験!?公募ファンドの実績について

公募ファンドは今回が初めてではありません。過去にも他社さんを通して販売したものがあります。それも含めて過去の実績を共有させてください。

我々の案件では、不動産鑑定価格をベースに基準価格を算定しています。不動産鑑定価格の信用性については賛否両論ありますが、今後の売買価格の重要な目安になります。

その不動産鑑定価格に対して、我々は割安な物件価格で仕入れることができているため、投資した時点からキャピタルゲインが出ているような見え方となっています。

2023年1月末時点での基準とはなりますが過去全ての案件で、元々の発行価格に対して基準価格が上昇しています。

なお、不動産鑑定価格の更新頻度は年1〜2回を予定しています。

ありがとうございます。確実なことは言えませんが、基本的に今後もこういった形でやっていきたいと思ってます。

５. デジタル証券の成長率とこれから投資される方へのメッセージ

市場規模のレポートによると、グローバルではデジタル証券市場が急速に成長しています。また、日本国内でも不動産デジタル証券の発行額は増加しており、2023年7月時点で累計400億円ほどまで成長しており、非常に早いスピードで成長しています。

ですので、これから個人投資家向けの魅力的なオルタナティブ資産がどんどん増えてくることが期待されます。

また、先ほどもお伝えしましたが、今まで機関投資家だけが投資できていたような魅力的なオルタナティブ資産への投資機会も増えてきますので、ぜひご期待いただけたらと思っています。

オルタナの商品は元本保証ではありませんが、預金の代替となるようなものを目指したいなと思っています。なかなか他の資産には投資しにくいけど、オルタナならしっかりしているしちょっとやってみようかなと思っていただけるような商品作りに集中していきたいと思っています。

そのために、わかりやすい案件や投資に関わる情報提供を心がけていますので、ぜひオルタナのサイトの方を拝見していただけたらと思っています。

取材を終えての筆者の感想

昨今、高い利回りが売り文句の不動産クラウドファンディング業者が人気ですが、事業者リスクなどの点から、本当に期待通りのリターンを獲得できるのかと不安要素もありました。

取材前からインカムゲインだけの利回りしか公開していない点に疑問を持っていましたが、そこにはオルタナの安定的な資産で健全なリターンを投資家に提供したいという意図がありました。

当取材を通してオルタナは大型のオルタナティブ資産へ投資して、比較的安定的なリターンを投資家に提供する事業者であるとはっきりわかった点は好材料となりました。

オルタナはある程度資産がある方向けのサービスだとは感じましたが、株式などの上場資産より価格のブレが少ないオルタナティブ資産で安定的にリターンを獲得したいと考えている方は沢山いらっしゃると思いますので、今後ますます人気になりそうだなと思いました。

三井物産と聞いて安心感を覚える方も多いと思います。

今後公開予定のオルタナティブ資産にも引き続き注目して参ります。