失敗する？不動産クラウドファンディングがやめとけ・怪しいと言われる理由を解説

不動産投資型クラウドファンディング(以下、不動産クラウドファンディング)は、下記ような投資サービスです。

• 不動産事業を営む不動産特定共同事業者(以下、事業者)が組成する案件にお金を投資することで、
• 定期的な分配金(インカムゲイン)、または売却益(キャピタルゲイン)を期待できる

少額から投資することができ、株式や投資信託などと値動きが相関しにくいことから、新しい資産運用の手段として人気です。

しかし、不動産クラウドファンディングには、

• 利回りが高すぎて怪しい！
• 危ない方やめとけ！おすすめしない！

などの口コミがXやYoutube上であります。

実際、不動産クラウドファンディングには株式などの一般的な投資とは異なるリスクがあり、投資を行う上ではその商品が持つリスクを把握した上で適正な判断を行うことが大切です。

この記事では、不動産クラウドファンディングやめとけと言われる理由を解説。

その上でどのように投資することでリスクを軽減できるかを考えます。

１. やめとけ！怪しい！おすすめしないと言われる理由はリスクにあり

• やめとけ！
• おすすめしない！

と言われる主な要因は

• 事業者の倒産・不祥事リスク
• 投資判断の難しさ

にあると考えます。

最初に、この理由を理解する上で押さえるべき不動産クラウドファンディングの主なリスクを解説します。

押さえるべきリスク①：事業者の倒産・不祥事リスク

事業者の倒産や不祥事リスクがあります。

不動産クラウドファンディングではファンドの運用を事業者が行うために、事業者の経営状況と投資家の運用資金が一緒の船に乗っている状態です。

そのため、不動産ファンドの運用がうまくいっていても、運営母体に倒産等の影響があれば、投資している全案件で元本毀損、もしくは償還遅延が発生する可能性があります。

押さえるべきリスク②：不動産の売却に失敗するリスク

不動産事業では運用している不動産を売却することで現金化し、投資家に元本と利益を返します。

そのため、投資中の物件が取得金額以上で売れるかどうかが重要です。

このため、特に短期運用かつ売却益(キャピタルゲイン)を分配金の原資とするファンドには気をつける必要があります。

不動産マーケットは常に変動しており、気候変動等で短期的にマーケットの景気が悪くなる可能性があります。

このようなタイミングに当たってしまうと、買値以下での売却、最悪売れず、元本償還が延期となるリスクがあります。

押さえるべきリスク③：賃料収入を想定通りに確保できないリスク

不動産クラウドファンディングの案件によっては、分配金の一部に賃料収入(インカムゲイン)を原資としている場合もあります。

この場合、賃料を確保できるかどうかが重要です。

押さえるべきリスク④：為替リスク、カントリーリスク

不動産クラウドファンディング事業者の中には、海外の不動産への投資案件もあります。

海外の不動産マーケットによっては国内不動産より高いリターンを期待できる場合もありますが、別途為替リスクやカントリーリスクも乗ってくる点にご注意ください。

為替リスクについて

海外の案件に投資する場合は、円をドルなどの外貨に交換し不動産を購入。運用を行い売却し、回収した外貨を円に変えて投資家に返還するのが一般的です。

外貨で運用を行う案件は、為替相場の影響を受けます。

外貨建てで運用が上手くいっていても、為替の影響で結果として元本を毀損する可能性があります。

カントリーリスクについて

投資対象国や地域の政治や経済情勢の変化によって価値が変動するカントリーリスクがあります。

特に国内情勢の変化が目まぐるしい発展途上国の案件に投資する場合に注意したいリスクと言えます。

不動産クラウドファンディングやめとけ！と言われる理由

不動産クラウドファンディングのリスクを解説しました。

やめとけと言われる大きな要因は

• 事業者の倒産リスク
• 投資判断の難しさ

にあると考えます。

特に事業者の倒産は投資している案件全てに影響がでる可能性があるため、懸念をいただく方もいらっしゃいます。

また、不動産クラウドファンディングは不動産の運用が成功するかどうかを投資前に吟味する必要があります。

そのため、不動産投資の知識がある程度ないと、適正な投資判断が難しいため、おすすめしないと言われる傾向もあります。

２. 不動産投資型クラウドファンディングとは？仕組みと特徴おさらい

不動産クラウドファンディングでは、事業者が組成する案件に投資することで、リターンを期待することができます。

(引用：国土交通省)

ここからは、不動産クラウドファンディングの３つの大きな特徴をご紹介します。

特徴１：一般的な投資のような価格の値動きがない

項目	不動産クラウドファンディング	値動きがある一般的な投資 (株式投資・投資信託・FXなど)
利回りの決定要因	事業者の運用成果	相場の値動き
相場の値動き	なし	あり

株などの一般的な投資では、ある程度の相場の値動き(リスク)を投資家が許容し、それに応じたリターンを享受できます。

一方で、不動産クラウドファンディングは事業者の運用成果にリスクとリターンが依存します。

不動産の運用がうまくいけば、投資家はリターンが得られますが、失敗すると元本を毀損する可能性があります。

特徴２：少額から不動産に投資ができる

不動産クラウドファンディングでは1万円など、比較的少額から投資を行うことができます。

特徴３：税制上雑所得に計上

株式や投資信託などの一般的な投資資産は税制上のメリットとして分離課税が適応され、源泉徴収ありの特定口座で運用していた場合、確定申告の必要がありません。

一方で、不動産クラウドファンディングの収益は「雑所得」に計上されるため、原則確定申告が必要です。

任意組合型の不動産投資クラウドファンディングに関しては、不動産所得となります。いずれにせよ原則確定申告の必要があります。

３. どんな人に不動産クラウドファンディングはおすすめ？

下記のような方におすすめの投資と言えます。

値動きが心理的に負担で、途中で株や投資信託を売ってしまった経験がある方など、株や投資信託が合っていないなと感じている方に適しています。

加えて、不動産クラウドファンディングの案件には、毎月など定期で分配金(インカムゲイン)がもらえる案件もあります。

４. 失敗しないために！リスク低減のポイント解説

不動産クラウドファンディングは元本保証ではありません。

リスクがあると心配になりますが、大切なのはどうリスクと向き合うかです。

そこで不動産クラウドファンディング投資をされる方向けに”押さえておくべきリスク管理のポイント“をまとめました。

ポイント①：余裕資金で投資する

仮に元本毀損や償還の遅延が起こっても数ヶ月から数年分の生活に影響がない範囲での余裕資金で投資を行いましょう。

この理由として、不動産クラウドファンディングでは、案件の運用が終了するまで原則途中解約ができない場合が多く、至急でお金が必要になっても、引き出せない可能性が高いからです。

ポイント②：信用できる事業者であるか確認する

確認すべきは「不動産特定共同事業」であるかどうかです。

不動産クラウドファンディング事業を営むためには不動産特定共同事業法のライセンスが必要です。

加えて、下記項目にも注目するといいでしょう。

ポイント③：複数の事業者を利用して倒産リスクを分散する

不動産クラウドファンディングで最も注意すべきは事業者の倒産リスクです。

これを軽減するために一事業者に投資金を全て投資してしまうのは避けるべきです。

倒産リスク対策として「倒産隔離」スキームが新たに登場

事業者が、不動産特定共同事業3号・4号事業としての認可を受けている場合「倒産隔離」のスキームを採用することが可能です。

メリットとして、投資家の出資分で購入した不動産の名義は、SPC(特別目的会社)となります。

このため仮に事業者が倒産したとしても、投資家は不動産投資分の負債を負うだけで済むという仕組みです。

ポイント④：ファンドの情報をもとに適正な投資判断を行う

投資先物件の詳細を十分に確認及び投資判断できない場合、見送るのが賢明です。

特に下記のような項目はしっかり確認すべきでしょう。

※あくまで参考項目です。これらの項目以外にも公式ホームページを確認するなど、総合的な情報をもとに自己責任にて投資判断を行なってください。

ポイント⑤：優先劣後方式を採用しているかを確認する

優先劣後方式は、投資金額を投資家の出資分(優先出資)・事業者側の投資分(劣後出資)に分けるスキームです。

仮に、売却がうまくいかなかった場合でも、劣後出資分までの元本毀損なら投資家の元本は守られます。

投資先の物件が全てという点を省けば、一般的には劣後出資割合が高い方が元本保全性は高まります。

ポイント⑥：マスターリースがある案件かを確認する(インカムゲインの場合)

インカムゲイン=賃料収入が分配金の原資となっている場合は、賃料を確実に回収できるかどうかが重要です。

物件の稼働率からも判断することができますが、堅実性を重視するならマスターリースの有無を確認するとといいでしょう。

マスターリースとは、空室が出ても家賃収入分をリース会社が建て替えて一時的に保証する契約。

このため賃料収入による分配金の減少を防ぐことができます。

ポイント⑦：1案件への一括投資は避け、複数の案件に分散投資する

同事業の案件に対してでも、複数の案件への分散投資を行うようにしましょう。

単一の案件による損失リスクを軽減できます。

ポイント⑧：利回りが過度に高すぎる案件に集中投資をしない

高い利回りはとても魅力的です。しかし、リターンが高いということは、それだけリスクを負っているということでもあります。

体感的に不動産クラウドファンディングで利回りが5%を超えてくるとハイリスク・ハイリターンだと感じます。

特に分配金原資が全て売却益(キャピタルゲイン)となっている場合には注意が必要です。

５．おすすめの不動産クラウドファンディング事業者一覧

最後におすすめの不動産クラウドファンディング事業者を紹介します。

必ずしも将来のリターンを示唆・保証するものではありません。

事業者１：三井物産のALTERNA(オルタナ)-確定申告不要の新しい不動産投資

オルタナは2,000億円以上の実物資産を運用する三井物産デジタル・アセットマネジメント株式会社が運営するデジタル証券と呼ばれる新興証券会社です。

デジタル証券は、不動産クラウドファンディングに変わる新しい実物不動産投資の手段として登場しました。

デジタル証券の運営には不動産共同事業法の登録は不要です。その代わり金融庁管轄の財務局の登録が必要です。

オルタナでは下記のような実物資産(オルタナティブ資産)に投資ができます。

• 不動産(レジデンス、ホテルなど)
• インフラ関連(例：船舶、航空機)
• 再生可能エネルギー
• デジタルインフラ(例：データセンター)

オルタナ(ALTERNA)の概要表
運営会社	三井物産デジタル・アセットマネジメント株式会社
運営会社の財務状況	黒字 (2024年3月末時点)
ライセンス	金融商品取引業者： 関東財務局長（金商）第3277号
サービス開始	2023/6
上場の有無	親会社三井物産株式会社が上場企業
想定利回り	年率3.0〜6.0%程度 ※インカムゲインのみ
最低投資金額	10万円前後 ※案件によって異なる
顧客資産の分別管理	あり
倒産隔離(SPC)	全案件であり
振込手数料	投資家負担
出金手数料	月1度まで無料、それ以降は1回あたり145円(税込)

なお、売却益(キャピタルゲイン)も発生する可能性があり、ALTERNAは定期的に投資物件の不動産鑑定評価額を投資家に提示する方式をとっています。

すでにキャピタルゲインが7%以上の見込み数値で出ているファンドもあり、インカムゲインと合わせると高い運用リターンも期待できます。(詳細は下記記事にて)

事業者２：ジョイントアルファ(Jointo α)-ミドルリターンと堅実な財務基盤を両立

ジョイントアルファ(Jointo α)は、東証スタンダート上場企業である、穴吹興産株式会社が運営する不動産クラウドファンディングです。健全な財務基盤があります。

上場企業が運営する不動産クラウドファンディングは利回りが低い傾向がありますが、ジョイントアルファは5.0%程度の利回りを期待することもでき、比較的高めとも言えます。

また、事業者の倒産隔離が可能なSPC型のファンドがあるのも特徴です。

Rimpleの概要表
運営会社	穴吹興産株式会社
運営会社の財務状況	黒字 (2024年6月時点)
ライセンス	金融商品取引業：四国財務局長登録（金商）第12号 不動産特定共同事業：第1号事業、第2号事業、第3号事業、第4号事業
上場の有無	東証スタンダート上場
想定利回り	年率2.0〜6.0%程度
最低投資金額	1口10万円〜
顧客資産の分別管理	調査中
倒産隔離(SPC)	あり ※一部案件のみ
振込手数料	投資家負担
出金手数料	なし

事業者３：Rimple(リンプル)-低リターンだが、堅実性で選ぶならここ

運営は東証プライム上場のミガロホールディングス株式会社の子会社が運営するため、運用会社の信頼性が高くなっています。利回りについては3.0%前後の案件が多く、堅実性が売りの事業者です。

Rimpleの概要表
運営会社	プロパティエージェント株式会社
運営会社の財務状況	黒字 (2024年3月時点)
ライセンス	不動産特定共同事業第1号・2号・3号事業者 許可番号　金融庁長官・国土交通大臣第90号
上場の有無	親会社ミガロホールディングス株式会社が東証プライム上場
想定利回り	年率2.0〜6.0%程度
最低投資金額	1口1万円〜
顧客資産の分別管理	調査中
倒産隔離(SPC)	なし
振込手数料	投資家負担
出金手数料	なし

不動産クラウドファンディングやめとけのまとめ

不動産クラウドファンディングには下記のようなリスクがあり、やめとけと言われる理由にもなっています。

そのため投資を行う際は下記の点を押さえてください。

当記事が参考になれば幸いです。