SOLSは株式会社不二興産が運営する不動産投資型クラウドファンディングサービスです。
少額から将来の想定利回りが決まっている不動産案件に投資して、コツコツと資産運用を行うことができます。
今回は、そんなSOLSを運営する株式会社不二興産の戦略企画室室長 尾崎琢哉氏に取材することができました。
不動産投資型クラウドファンディングに投資する場合は運営会社や事業者について気になると思いますので、SOLSを利用しようと考えている方は、ぜひ参考にしてください。
１. SOLSの提供秘話！不動産オーナーの新たな課題解決と小口化の意味
マネとも中の人不動産投資型クラウドファンディングSOLS提供に至った経緯を教えてください。
弊社は、長年新・大家ライフという不動産オーナーさんの課題を解決する事業をやってきました。その新・大家ライフからの派生として、SOLS(Shin Oya Life Sharing)というサービスを立ち上げました。
最後のSについては、安心の提供「Safety」や満足「satisfaction」、貯蓄「Saving」の３つの意味も込められています。
現物不動産投資は不動産としての資産価値が残るなど側面も踏まえて、ミドルリスクミドルリターンの投資対象として優れてはいるものの、不動産投資の知識も必要かつ、物件によっては、物件価格の20%程度の投資資金が必要になるため、投資できる人が限られていました。そこで、それを小口化して裾の尾を広げることは意義があると感じました。
また、不動産に投資できる商品としてはREITもありますが、こちらは株と同じように売買取引によって値動きがあります。
SOLS（匿名組合）は、インカムゲイン型であれば、配当原資になる賃料収入が得られます。しかし、退去等により優先出資の配当分を下回った場合、想定している配当利回りを割ってしまうことも想定されます。キャピタルゲイン型は、売却益を獲得できますが、優先出資の配当分を下回ってしまった場合に、想定している配当利回りを割ってしまうことがあります。
２. 不二興産の経営と透明性！投資家に対する信頼構築の取り組み
マネとも中の人御社の財務健全性について教えてください。不動産クラウドファンディング最大のリスクは事業者リスクだと考えております。
御社株式会社不二興産は上場企業ではないため、公式サイト等から誠実な経営姿勢は伝わってくるものの、外部から財務状況を把握しにくい点があります。
おっしゃる通り、弊社は上場企業ではないので、透明性という観点では確かに劣っているところはあると思います。しかし弊社は、2000年に起業してから、収益不動産一本で事業をおこなっています。その実績をまず評価いただきたいと思っています。また、昨年度の収支は黒字となっており、企業としても着実に成長しております。
また、 SOLS では、投資不動産の情報の透明性にこだわっており、弊社に対する信頼は情報開示する量でカバーしたいと考えています。投資家一人ひとりが納得して投資いだけるように常に投資家目線でのコンテンツ提供を心がけ、コツコツと運営をおこなって行くことこそ、最終的にユーザーからの信頼につながると考えています。
クラウドファンディングは、電子取引で機械的に取引が行われるイメージがありますが、人の手で、投資家様一人一人に対して真摯に向き合うことを心がけております。
マネとも中の人御社では案件ごとに運用報告を行なっていますね。こちらは一投資家としては安心感に繋がる良い取り組みだと思いました。これを行なっている意図についてお聞かせください。
我々は不動産のプロではあるものの、投資家さんが必ずしも全員がそうであるわけでないと考えております。そのため、実際のオーナーさん目線を考え、どのような情報が必要かを常に考えています。投資家様からのお問合わせにも1つ１つ真摯に向き合っています。
この度の運用報告についてもそうした投資家さん目線を背景に行なっています。
３. SOLSαについて！一般的な匿名組合型不動産クラウドファンディングとのメリットや注意点の比較
マネとも中の人SOLSαについて聞かせてください。一般的な不動産クラウドファンディング(匿名組合形式)より、始める金額が高くかつ長期で、節税メリットがプラスされたイメージの商品と考えていますが、無限責任(投資額以上の損失負担)があるのが気になります。商品について詳しく教えていただきたいです。
まず、SOLSαのような任意組合型の商品は一般的に相続税対策として取り組まれているパターンが多い傾向にあります。加えて、SOLSα のイメージはSOLSよりさらに不動産の実物投資に近い形と捉えていただくと良いと思います。
SOLSα での不動産名義はあくまで弊社がオーナーですが、投資家もまた書類上で不動産の実質的なオーナーとなるため、不動産の固定資産税や火災対策など、実物不動産投資とほぼ同じ感覚で責任が発生します。これが無限責任の意味です。ちなみに、弊社も管理に加わるために、これ無限責任の管理面を弊社にお任せできるメリットがあります。ただし、万が一出資金以上の損失を被る可能性もあるので、その点はご留意ください。
一方で、SOLSなどの匿名型と言われるものは物件のオーナーはあくまで事業者のみであり、投資家さんはオーナー権利がないため、責任範囲が狭くなっているのが特徴です。
まとめるとSOLSαは、より実物不動産投資に近い形であり、税制優遇も享受できるが、無限責任が発生します。 一方で、SOLSは有限責任ではあるものの税制面では雑所得に課税されるなどデメリットもあります。
商品特性がかなり異なっており、不動産投資の知識に自信のない方は、 SOLSをオススメします。
４. 地域に縛られない不動産投資！全国展開の方針 について
マネとも中の人御社は愛知県の企業ということで、プロが厳選した愛知県の不動産に投資できるという点がメリットと感じていますが、案件を見ていますと東京や関西のものもあるように見受けられました。
案件の方針として全国的に案件を見つけていくという認識でよろしいでしょうか？またその場合、愛知県以外の案件の目利きはどのように行なっているのでしょうか？
弊社は、愛知の他に、大阪や東京にも支店があります。そこで情報収集をおこなっているので、特別地域性に左右されることはありません。弊社は、東京都支部の他にも北海道や青森などにも長期保有を前提として分件を複数保有しており、このように全国的に案件組成を行うことが可能です。
５. 元本保全とリスク管理！投資家が考慮すべきポイントとおすすめのアプローチ
マネとも中の人投資家自身の投資責任で元本保全性を高めるためにできることとしてアドバイスするなら、案件のどういった部分をみた方がいいでしょうか？またおすすめの投資手法などあれば教えてください。
まず、不動産投資型クラウドファンディングといえども、不動産投資ですので、利回りだけに着目せず、自分が投資したい物件に投資するという感覚を持っていただきたいと思っています。前提として弊社としてもおすすめできる物件を掲載していますが、投資家自身でも物件情報を見ていただき、投資したいと思ったものに投資していただきたいです。
また、弊社問わず様々な会社さんの案件に投資を行うのも良いと思っています。しかし、リスク・リターンの整合性をしっかりと見ていただきたいと思っています。 極端にリターンが高すぎる案件には注意が必要です。優先劣後の比率にもご注目ください。
加えて、プラットフォームを運営している企業がしっかりと不動産事業で収益を上げられているかは重要だと思っています。その点では、弊社は収益不動産1本で20年以上の実績があります。
ちなみに、区分マンション（マンション１室のみ）のファンドはあまり個人的にはあまりオススメできません。その1室で退去が出てしまうと収益が止まってしまいます。一方で、一棟マンションのファンドなら1戸の退去が出てもその他の部屋で収益が取れる為、分散が効くので収益がある程度安定する傾向にあると思います。
６. 投資家へのひとこと！不動産投資の魅力を共有できるプラットフォームに
マネとも中の人これから投資される方にひとことお願いいたします。
不動産投資は実際はミドルリスクミドルリターンの魅力的な投資先ではあるものの、投資できる人が限定されるなどのデメリットもありました。 ですので、弊社のSOLSを通して、小口で体験してもらうことで、できるだけ多くの方に不動産投資の面白さを知ってほしいと思っています。そのために我々も投資家目線を忘れずに不動産の情報開示をしっかり行なっていき、信頼されるプラットフォームを目指して参ります。
また、企画段階ではありますが、投資家の皆様と一緒に不動産投資の楽しさを体感できる取り組みを行なっていきたいと考えております。例えば、リノベーションプランABCのどれを採用するかを投資家の投票に委ね、再生状況を投資家に都度公表し、一緒に物件のイグジットまで走ることができることなどできたら面白いと考えております。
ぜひこれからも SOLSをよろしくお願いいたします。
取材を終えて-筆者の あとがき
SOLSを運営する株式会社 不二興産様に取材させていただきました。
SOLSは運用中の物件の運用報告を都度行なっていたりと、投資家のことを考え、それをしっかり行動に移している点が好印象でした。
また、取材でも言及さえていたように、実際に収益不動産で実績を上げている企業という点も不動産投資クラウドファンディング事業者を選ぶ上では重要なポイントだと思いました。
今後は、ユーザーも巻き込みながら、不動産投資をより身近に感じていただける取り組みを行なっていくそうです。今後ともSOLSに注目していきたいと思います。
SOLS運営企業「株式会社不二興産」の会社概要
| 商号 | 株式会社 不二興産 |
|---|---|
| 所在地 | 名古屋市西区南川町227番地 |
| 代表者 | 代表取締役 猪子能史 |
| 設立 | 2000年8月 |
| 資本金 | 1億円 |
| 登録 | 宅地建物取引業免許／国土交通大臣（２）第８８９２号 不動産特定共同事業許可／愛知県知事第４号 賃貸住宅管理業登録／国土交通大臣（１）第６３２３号 |
| 支店 | 東京支店 東京都千代田区有楽町2-7-1 有楽町イトシア11階 大阪支店 大阪府大阪市中央区淡路町3-6-3 御堂筋MTRビル6F |
| 加盟団体 | (公社)不動産保証協会、(公社)全日本不動産協会、(公財)日本賃貸住宅管理協会 |
| ＣＳＲ活動 | (財)CIESF、ＮＰＯ法人ファンタジスタ、(福)名肢会、サンホープ名古屋、(財)みちのく未来基金、(財)ドナルド・マクドナルド・ハウス・チャリティーズ・ジャパン、認定ＮＰＯ法人フローレンス |
| 会社ホームページ | https://fuji-kosan.jp |
※2023年12月8日時点での情報です。
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